北京CBD

　　“夢想藍(lán)本”

　　【60席超級駐京辦】

　　近日，北京一家公司在小范圍內(nèi)官宣了一個市場“填補(bǔ)空白”的獨(dú)創(chuàng)型項目，十分有趣，項目名稱叫“南二環(huán)·梧桐會客廳”。

　　該公司大約在近兩年前，拍下了一幢位于北京南二環(huán)的完整大樓“迦南大廈B座”。這幢樓原是奧園集團(tuán)的一個名為“二環(huán)奧園廣場”的項目。項目具有很好的產(chǎn)權(quán)條件，有200多本不動產(chǎn)權(quán)證，證均面積約50平方米，產(chǎn)權(quán)用途為“綜合”(50年產(chǎn)權(quán))。

　　梧桐會客廳

　　該公司的核心團(tuán)隊充分利用項目優(yōu)越的地理位置，經(jīng)過一年多的精心策劃，反復(fù)修改了50多稿方案，最終推出了顛覆性的“超級駐京辦”解決方案——即“駐京產(chǎn)業(yè)會客廳解決方案——合規(guī)商務(wù)體系”。他們強(qiáng)調(diào)“體系”的重要性，試圖通過體系化的方式打造市場上獨(dú)一無二的產(chǎn)品和服務(wù)。整個項目，只分為約60席商務(wù)體系!

　　【軟硬件一體化、服務(wù)一條龍】

　　經(jīng)過詳細(xì)研究，所謂的“體系”就是熟悉的配方：“軟硬件一體化、服務(wù)一條龍”。我們熟悉的“一條龍服務(wù)”方案一般是：醫(yī)院“綠通”+幫忙訂酒店+訂餐廳+訂車等“資源整合型”輕資產(chǎn)運(yùn)營方案。筆者認(rèn)為，那樣的服務(wù)，其護(hù)城河低，極易被替代，在AI時代的今天，其必要性值得商榷。而梧桐方案完全不同：梧桐通過重資產(chǎn)配置和量化人員配置(如自有酒店、餐廳、會議設(shè)施、診所、車隊等)，試圖以肉眼可見的方式，把各項服務(wù)親手做出來，以保持其設(shè)定的高品質(zhì)服務(wù)的長期、標(biāo)準(zhǔn)化和穩(wěn)定!

　　梧桐稱，他們的硬件體系包括：

　　㈠本項目內(nèi)

　?、?辦公)專屬會客廳1間(52-120平方米);

　　⒉(餐飲)專屬有機(jī)餐廳1間(50-90平方米)及其附屬設(shè)施保鮮庫、凍庫等;

　?、?餐飲與茶室)共享有機(jī)餐廳兼茶室包間(不少于20間)、散座不少于30餐位;

　?、?康養(yǎng))專屬康養(yǎng)室1間(46-120平方米);

　?、?會議)共享專業(yè)會議大廳1個(約250平方米+60-80平方米大屏)、專業(yè)大會議室1間(約45平方米)、專業(yè)中會議室6間(約30平方米)、會見室1個(約40平方米);

　?、?醫(yī)療)共享健康管理中心(診所)1個(約510平方米);

　?、?團(tuán)建)共享練歌房6間;

　　⒏(健身)共享健身房1個(約150-200平方米);

　?、?咖啡)共享咖啡廳1個、雪茄吧1個(約30平方米);

　?、?停車)共享地面停車位約200個、地下停車位約50個。

　　㈡ 項目外

　　1.(餐飲)共享梧桐小院總店餐廳/茶室40間(約2000平方米)。

　　⒉更多北京梧桐會客廳項目(籌建中)。

　　梧桐小院總店

　　他們的軟件體系包括：

　?、灞卷椖糠?wù)團(tuán)隊配備

　　梧桐服務(wù)為本項目每位業(yè)主配備如下專門服務(wù)團(tuán)隊15-23人，為業(yè)主提供專屬服務(wù)：

　　服務(wù)團(tuán)隊

　　⑴服務(wù)經(jīng)理：1人，為服務(wù)團(tuán)隊協(xié)調(diào)人。

　　【服務(wù)中心：服務(wù)經(jīng)理不少于10人。】

　?、品?wù)中心熱線：24小時在線服務(wù)(電話/微信/APP或小程序)。

　　【服務(wù)中心：服務(wù)專員不少于10人?！?/p>

　?、撬饺酸t(yī)生團(tuán)隊：3-5人，由專業(yè)醫(yī)生、護(hù)士、醫(yī)務(wù)助理等組成。

　　【梧桐好健康：全職專業(yè)醫(yī)生不少于12人，醫(yī)學(xué)輔助人員不少于10人，外聯(lián)人員不少于5人。另編外專家顧問不少于50人?！?/p>

　?、葟N師團(tuán)隊：由3-5名廚師組成，為業(yè)主定制專屬菜單。

　　【梧桐小院(僅本店)：專業(yè)廚師團(tuán)隊不少于60人。】

　?、煞?wù)小組：由1名高服與1名服務(wù)員組成(餐廳服務(wù))。

　　【梧桐小院(僅本店)：專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊不少于110人?！?/p>

　?、蜀{駛班：由3-5名駕駛員組成。

　　【梧桐車隊：專業(yè)駕駛員不少于60人、車輛不少于50部?！?/p>

　　⑺營養(yǎng)師/食品專家：1名。

　　【梧桐好東西：營養(yǎng)師或食品專家不少于12人。另編外專家顧問不少于25人。】

　?、探逃龑＜遥?-3名。

　　【梧桐教育：專業(yè)導(dǎo)師不少于5人，外聯(lián)人員不少于3人。另編外專家顧問不少于25人?！?/p>

　?、蜕虅?wù)助理：1名。

　　【梧桐商務(wù)：專業(yè)商務(wù)助理/導(dǎo)游不少于3人?！?/p>

　　合計全職團(tuán)隊300人以上(不包括行政后勤、物業(yè)管理等)、編外顧問100人以上。以上服務(wù)團(tuán)隊成員根據(jù)運(yùn)營的實際需要調(diào)整。各團(tuán)隊將于2026年6月前分批籌備到位。

　　㈡梧桐服務(wù)基本服務(wù)內(nèi)容(摘要)

　?、拧拔嗤┖媒】怠?醫(yī)療服務(wù)): 組建由專業(yè)醫(yī)生組成的私人醫(yī)生團(tuán)隊(“梧桐醫(yī)生”)。私人醫(yī)生團(tuán)隊以客戶為中心，在世界范圍內(nèi)整合、甄選醫(yī)療資源。為本項目一樓配備一個綜合性持牌診所，為本項目提供24小時“一鍵響應(yīng)”私人醫(yī)生保障和服務(wù)。并為本項目配備適老化及醫(yī)學(xué)便利化設(shè)施、設(shè)備。為業(yè)主及其客戶提供24小時私人醫(yī)生咨詢、國內(nèi)外專家遠(yuǎn)程咨詢、陪診、綠通、疾病篩查、基因檢測、健康管理等醫(yī)學(xué)服務(wù)。為客戶在國內(nèi)/國際突發(fā)的遠(yuǎn)程急診提供醫(yī)療資源，以及實施“異地-北京聯(lián)動救治”方案。為每個業(yè)主家庭及其指定的重點客戶建立“健康檔案”(“病歷檔案”)，進(jìn)行健康管理……

　?、啤拔嗤┬≡骸?餐飲服務(wù)):為本項目配備一個“梧桐小院”持牌有機(jī)餐廳，提供24小時“一鍵響應(yīng)”的私人定制化有機(jī)餐飲服務(wù)。梧桐小院餐廳將在未來升級為“梧桐好東西”頂級食材的應(yīng)用場景，打造世界級特色餐飲。為業(yè)主提供“1+N”餐廳用房保障：1間專屬包間+N間共享包間(需提前預(yù)訂或協(xié)調(diào))，為業(yè)主提供強(qiáng)大接待能力保障。梧桐小院總店和其他分店作為可靈活調(diào)劑的“N”的組成部分之一。為業(yè)主配備專屬廚師團(tuán)隊。除了共享“梧桐小院”大菜單外，為業(yè)主接待方便，定制《專屬菜單》，進(jìn)行24小時特殊保障。為業(yè)主專屬包間配備專屬服務(wù)小組，配備“高服”服務(wù)員。共享餐廳“練歌房”包間(6間)……

　?、俏嗤┖脰|西”(食品服務(wù))：組建專業(yè)隊伍，實地考察、比較分析、深度研究世界范圍內(nèi)各知名產(chǎn)地的各類農(nóng)產(chǎn)品，以“向上求空間”為原則，找出最高品質(zhì)的食品?！昂脰|西”只以品質(zhì)論高下，緩談性價比?！拔嗤┖脰|西”將盡可能將研究成果轉(zhuǎn)化為優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)能擴(kuò)大，并收購一部分產(chǎn)能，建立長期有效服務(wù)機(jī)制。原則上“梧桐好東西”以業(yè)主服務(wù)、梧桐小院餐廳應(yīng)用為主，3年內(nèi)不全面對外銷售(僅少部分對外銷售以調(diào)節(jié)庫存)。“梧桐好東西”對業(yè)主的日常飲食所需的食材進(jìn)行遠(yuǎn)程保障……

　?、取拔嗤┚频辍迸c“梧桐康養(yǎng)”(康養(yǎng)服務(wù))：本項目部分樓層(暫定3-4個樓層)作為“梧桐康養(yǎng)”區(qū)域，保障業(yè)主康養(yǎng)、康復(fù)和工作、休息的便利。全區(qū)域的裝修、家具配備、人性化與適老化及醫(yī)學(xué)便利化的設(shè)計與建設(shè)、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)原則上高于精品酒店的標(biāo)準(zhǔn)。本項目享受“梧桐好健康”、“梧桐小院”、“梧桐好東西”等各項服務(wù)的24小時保障及“一健式服務(wù)”，打造比“蔡瀾模式”更全面的服務(wù)體系……

　?、晌嗤┙逃?教育服務(wù))：充分整合在京教育資源與海外教育資源，組建專門團(tuán)隊，聘請專家顧問，共同組建梧桐教育咨詢/服務(wù)團(tuán)隊，服務(wù)客戶子女在京的公立、私立及國際教育體系的求學(xué)事宜。將積極與在京各單位、國央企的人事部門對接，匯總其招聘信息，為客戶子女在京求職提供指導(dǎo)和培訓(xùn)，協(xié)助進(jìn)行必要的對接服務(wù)。為客戶子女的海外求學(xué)提供專項資源整合、對接與幫助。充分利用私人醫(yī)生團(tuán)隊資源，為客戶子女的青少年精神健康(如抑郁、焦慮、自閉等癥)提供專項資源整合、對接與幫助……

　?、饰嗤┸囮?用車服務(wù))：組建一支運(yùn)力充足、保障能力一流的自有專業(yè)商務(wù)車隊：以7座商務(wù)車為主，配備部分4座全隔斷商務(wù)車，另配備部分大巴、中巴、考斯特、救護(hù)車等功能車輛。確保業(yè)主在任一時間可以快速調(diào)動3-5部車，為業(yè)主提供24小時服務(wù)。建立一支以“國賓車隊”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為對標(biāo)的專業(yè)駕駛員服務(wù)隊伍，提供標(biāo)準(zhǔn)化高品質(zhì)服務(wù)。保持質(zhì)優(yōu)價廉的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。原則上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需低于同品質(zhì)車輛網(wǎng)約車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(暫定1年內(nèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于網(wǎng)約車的80%)。整合北京各機(jī)場、高鐵站的VIP要客服務(wù)資源為主業(yè)及其客戶提供賓至如歸的服務(wù)……

　　⑺梧桐商務(wù)(商務(wù)、旅游等服務(wù))：整合北京地區(qū)的旅游、商務(wù)等商業(yè)資源，為業(yè)主及其客戶接待客人在京本地游與經(jīng)商辦企業(yè)、出海企業(yè)對接大使館等商務(wù)事項提供服務(wù)便利。充分利用會客廳的會議廳資源，做好在會客廳舉辦領(lǐng)導(dǎo)接見、產(chǎn)品展示、新聞發(fā)布、客戶對接等商務(wù)會議的協(xié)辦工作……

　　【“體系內(nèi)容都可以寫進(jìn)合同”】

　　筆者發(fā)現(xiàn)，梧桐團(tuán)隊不僅是完美主義者，還是個頂真較勁的主。他們的承諾事項都具體到內(nèi)容、數(shù)量和時間，即便是描述，也都非常具體、可衡量、可操作?！绑w系內(nèi)容都可以寫進(jìn)合同、都是完全可以做到的。而這些都是我們體系最fundamental(基礎(chǔ))的，實際上我們會做得更多、更好：因為房子會賣出去，而服務(wù)才是我們體系未來最大的價值所在——很可能我們的下一代都會在深耕梧桐服務(wù)。我們老板認(rèn)為，這個項目，是他幾十年商業(yè)生涯中唯一看到可以傳承給下一代的項目。在北京擁有一個巨大的利他主義的服務(wù)平臺，未來會是‘服二代’們最大的財富。”

　　【“小事兜底、大事驚喜”】

　　這些服務(wù)并非雜亂無章，其有著嚴(yán)格的內(nèi)在邏輯要求。比如，梧桐并不主張豪華的服務(wù)，如私人飛機(jī)、勞斯萊斯車接送等。“高端并不難，但不可持續(xù)，也不符合我們這個社會的主流價值觀。所以我們做服務(wù)的原則是：‘好的上限、奢華的下限’、‘小事兜底、大事驚喜’。我們不怕苦、不嫌累，相對于市場上花錢易得的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)而言，我們會‘以客戶為中心’、‘客戶需求至上’，只要客戶有需求，我們就會做很多更難、更麻煩的‘非標(biāo)服務(wù)’，但是合規(guī)是底限、也是標(biāo)準(zhǔn)。比如，我們同樣極度追求商務(wù)空間的“私密性”和“尊貴感”，所以我們設(shè)計了空間的寬敞、留白以及私密的動線，但是對外開放、持牌經(jīng)營是最基本的要求，絕不能走“會所”的老路?！?/p>

　　【“地面以上30公分”】

　　“我們的使命是讓初進(jìn)京的人在北京路好走、事好辦，順暢、平滑、舒適、幸福、有人情味。打個比方，假如這條路不平，我們的工作是把它鋪平，并種上草、栽上花，讓它賞心悅目、產(chǎn)生幸福感，所以我們工作的尺度是‘地面以上30公分(花草的高度)’，而不是‘高大上’”。此外，梧桐要創(chuàng)造的服務(wù)是獨(dú)特的、難以替代的服務(wù)，而不是面面俱到的服務(wù)。比如，梧桐會花費(fèi)巨大的投入去做“梧桐好健康”“梧桐好東西”“北京市第一家有機(jī)食品餐廳”“國賓車隊”等，而不會大談“投行服務(wù)”“法律服務(wù)”等?！袄习鍌冏约耗芨愣ǖ?，就不勞我們操心了?！蔽嗤┱f。

　　一本經(jīng)濟(jì)賬

　　【“超級空間”】

　　梧桐認(rèn)為，其要對外租售的房產(chǎn)，都必須以“三合一”硬件體系(會客廳+康養(yǎng)室+餐廳=商務(wù)體系)為單位?！爸挥谐审w系的硬件，加上梧桐服務(wù)成體系的軟件，才能產(chǎn)生‘功能的質(zhì)變’，實現(xiàn)‘買小用大’或‘租小用大’，化身‘超級空間’?！?/p>

　　梧桐會客廳

　　“會客廳+20間共享茶室+8個共享會議室+咖啡廳+雪茄吧+專屬服務(wù)經(jīng)理1人+駕駛班3-5人+商務(wù)助理1人+共享地面停車位約200個+地下停車位若干+梧桐車隊+梧桐商務(wù)=超級辦公室：可以同時實現(xiàn)停車便利的辦公、大中小型會議、同時多場會客、客戶旅游與客戶接送、商務(wù)事項處理——一個中小企業(yè)的辦公體系(除了工位)。”

　　梧桐康養(yǎng)室

　　“康養(yǎng)室+診所+健身房+服務(wù)中心+私人醫(yī)生團(tuán)隊3-5人+教育專家1-3人+梧桐好健康+梧桐教育=‘蔡瀾模式’超級生活空間：可以同時實現(xiàn)休息、急救、看病、康復(fù)、孩子學(xué)習(xí)呵護(hù)、多項服務(wù)的‘一鍵式服務(wù)’——一個高配版的家庭醫(yī)生、家庭教育體系，也可以變身一個“享老”版的‘蔡瀾模式’高端商務(wù)型養(yǎng)老空間?！?/p>

　　梧桐有機(jī)餐廳

　　“有機(jī)餐廳+保鮮庫、凍庫+6間練歌房+梧桐小院體系與‘1+N’包間+梧桐小院總店40間包間/茶室+專屬廚師團(tuán)隊3-5人+專屬服務(wù)小組2人+營養(yǎng)師/食品專家1人+梧桐好東西=超級餐廳：其權(quán)益和便利程度相當(dāng)于一個完整餐廳的所有權(quán)、冠名權(quán)、主權(quán)、管理權(quán)與優(yōu)惠權(quán)，不僅如此，還有部分娛樂功能，最重要的是，可以最先成為梧桐好東西的終生保障群體，享不盡的口福?！?/p>

　　通過梧桐的解讀，我總算理解了他們看似繁浩的軟硬件體系。有此體系，文首提及的進(jìn)京客的“我希望”，就有希望“照單全落”。

　　【“逆天的租售比”】

　　如此體系，代價幾何?梧桐認(rèn)為，其公布最終的售價尚需時日，但他們決定租賃先行。據(jù)介紹，一個完整體系的年租金約160-210萬元(其中，含贈送消費(fèi)金約32-46萬元，年凈租金成本為127-170萬元，中值約150萬元/年)。150萬元年租金，基本相當(dāng)于在北京租一個小會所的房租(不含人工和服務(wù)，僅限空房)，和梧桐商務(wù)體系的“超級空間與超級服務(wù)”相比，顯然梧桐具有很大的市場吸引力，其完美解決了會所式接待“成本高、服務(wù)一般、不合規(guī)”的三大問題。

　　如此軟硬件配置加上其地段優(yōu)勢，其房產(chǎn)、裝修與經(jīng)營權(quán)、服務(wù)成本等軟硬件總代價應(yīng)不低于10萬元/平方米。以10萬元/平方米計，其“租售比”竟高達(dá)逆天的10%!顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場平均租售比水平。如果把租售比調(diào)低到7%，其能夠支撐的軟硬件總成本為約14.3萬元/平方米，其升值潛力不言而喻。綜上，以200平方米/體系計，總代價約2000萬元，扣除租金200萬元/年，銀行融資800-1000萬元，業(yè)主需要占用的現(xiàn)金流只需要800-1000萬元。而收入有：年租金收入200萬元，如果一年內(nèi)項目升值1萬元/平方米，另有升值收入200萬元……

　　【三大“市場基石”】

　　無論如何，撇開其創(chuàng)新性不說，梧桐的商業(yè)策劃具有“真實市場需求與真實租賃價值”這兩大市場基石，它的商業(yè)價值具有剛性市場支撐。另據(jù)介紹，梧桐公司的“梧桐小院總店”如今是北京金融街地區(qū)生意最紅火、規(guī)模最大(約40個包間)的餐廳了。該餐廳總投入約5300萬元，已經(jīng)持續(xù)運(yùn)營了8個年頭。總店號稱擁有“兩個北京第一”：第一家經(jīng)認(rèn)證的有機(jī)食品餐廳和享譽(yù)北京城的第一名的有機(jī)黃金大油條。梧桐團(tuán)隊具有“偏執(zhí)狂”般的完美主義情結(jié)，其打造精品產(chǎn)品和持續(xù)經(jīng)營的能力有目共睹。走進(jìn)梧桐小院總店(大眾點評4.8，西城區(qū)特色菜品味榜前2)，他們有著一批高粘性、高復(fù)購、優(yōu)口碑的客戶，這些客戶無疑將成為梧桐會客廳的第一個客戶梯隊。梧桐小院擁有自己高美譽(yù)度的流量入口,而梧桐會客戶總量只有60個體系。梧桐團(tuán)隊的作品創(chuàng)造力及其持續(xù)經(jīng)營能力，筆者認(rèn)為是他們的第三塊“市場基石”。

　　無論如何，在商辦市場低迷了8年多、銷售銳減9成的北京，在這樣的寒風(fēng)下，有這樣一個群體，看著快速到來的老齡化浪潮，迎難而上，手搓內(nèi)容，讓我們看到了一個欣欣向榮的商辦：滿滿的善意和滿滿的“利他主義”精神。作為被商辦傷透了心的資深地產(chǎn)媒體人，我首先獻(xiàn)上的我的膝蓋……（吳?；ǎ?/p>

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